أدوات التنظيم العقاري

أدوات التنظيم العقاري:

بعد فترة المنع لكل معاملة عقارية المقرر بموجب الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 12 فبراير 1974 والمتضمن إنشاء الاحتياطات العقارية البلدية والذي نجم عنه تعميم المضاربة العقارية، والبناءات اللاشرعية والعقود العرفية التي قامت الإدارة بتسويتها حسب أشكال مختلفة، فقد سنت أحكام جديدة بقصد تمكين الدولة من السيطرة على الأرض بدافع إخضاع الحركة العقارية إلى رقابة أكثر دقة.

ومن جهة أخرى، فإن عمليات مسح الأراضي صارت تشكل الوسيلة الفضلي للتطهير النهائي للوضعية العقارية.

1.2- رقابة الحركة العقارية:

يشكّل العقد الرسمي الشكل الوحيد للتملك ذلك ما قررته المادة 61 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 25 مارس 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري التي تنص على أن "كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يقدم على الشكل الرسمي وتؤكد المادة 29 من القانون رقم 90-25 هذا المبدأ، ومستقبلا فالعقد الرسمي هو الشكل الوحيد لتلمك الأموال العقارية والحقوق العينية العقارية بدليل أن المادة 30 من القانون 90-25 تلزم إثبات كل حق حيازة على أموال عقارية بتنصيبها على ما يلي: "يجب على كل حائز أو شاغل لأمال عقارية أن يكون لديه سند قانوني …"

ويعرف العقد الرسمي على أنه : العقد الذي يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا للأشكال القانونية وفي حدود سلطته واختصاصه.

والعقود الرسمية هي عقود مؤسسة معلنة أو ناقلة أو معدلة تنصب على ملكية عقارية، ينبغي أن تشهر وجوبا وتسجل في البطاقية العقارية.

وتمتد هذه العقود إلى العقود الرضائية والاتفاقية الرامية إلى تأسيس نقل إعلان تعديل أو إنهاء حق عيني.

المادة 793 من القانون المدني : "لا تنقل الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقاري".

وقد جاء النظام المسمى بنظام "تورنط : Torrents" المبني على الإشهار العيني، أي الذي ينسحب على العقارات ليحل محل النظام القديم. إن النظام الجديد الذي أدخل بموجب الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس التسجيل العقاري عوض الرضائية التي كانت سائدة في النظام السابق بشكلية بينية تمكن الدولة من ممارسة رقابتها على الحركة العقارية.

وكان نظام الإشهار الذي أوجده الاستعمار يهدف إلى تأمين المعاملات العقارية لصالح الأوروبيين ويعني على الأخص الأراضي المفرنسة، وهذا النظام المسمى بالشخصي يأخذ في الحسبان مالك المال وليس الملكية المعنية بحيث كانت البطاقية ممسوكة تبعا لاسم المالك وحتى في حالة انتقال الملكية من يد إلى أخرى جراء عمليات نقل الملكية العقارية.

ولم يكن هذا النظام ينسجم مع الوضعية العقارية التي كانت سائدة في الجزائر خلال سنوات 1970.

وبالفعل، لإجراء مسح تاريخي على العقارات كان ينبغي إيجاد اسم كل الملاك السابقين.

وفي هذا النظام يساهم الموثق في تأخير الحركة العقارية، فدور الموثق هو تلقي الأعمال أو العقود التي ينبغي على الأطراف أن يعطوه الطابع الرسمي اللصيق بالسلطة العمومية أو يرغبون في ذلك، وكان للمحافظ العقاري صلاحيات جد واسعة.

وهكذا فمن جهة، فإن إجراءات الشهر بقصد التسجيل في البطاقية العقارية تحقق وجوبا وحصرا من قبل الموثق الملزم، بصرف النظر عن إرادة الأطراف، بشهر كل العقود الخاضعة للشهر المحررة من قبله أو بمساعدته، ومن جهة أخرى فإن الحقوق العينية المتعلقة بعقار لا تنتج أي أثر في مواجهة الغير إلا بعد شهرها.

والمحافظ العقاري، فيما يخصه، يلعب دورا مهما ويمارسها عادة باسم الدولة لشهر أو رفض شهر العقود ما دام مكلف بتسيير مرفق عمومي يتمثل في مسك السجل العقاري والقيام بالشكليات المتعلقة بالشهر العقاري.

غير أن في النظام الجديد توسع دوره ذلك أنه مكلف كذلك بالتحقق من أهلية الأشخاص الأطراف في المعاملة وقانونية العقود، مما يعني أن دوره صار يعلو دور الموثق مما يمكن أن يؤدي إلى تنازع في الاختصاص، ذلك هو الأمر عندما يحرر الموثق عقودا اعتبرها صحيحة والتي يمكن للمحافظ العقاري أن يرفضها.

والدليل على ذلك، فإن سلطات المحافظ العقاري على درجة من السعة تمكنه أحيانا من رفض شهر الأحكام القضائية على أساس انعدام الأسس القانونية وعلى وجه الأخص عندما يبني القاضي حكمة على التقادم المكسب في حين يلاحظ المحافظ العقاري غياب سند ملكية. ففي هذه الحالة يحل محل الجهات القضائية.

2.2- تدابير تسوية بعض الوضعيات العقارية:

أُدخل عقد الشهرة وشهادة الحيازة في القانون ا لجزائري لمواجهة تعقد الوضعيات العقارية في عين المكان خاصة وأن 10% فقط من التراب الوطني عرف عملية المسح.

إعمالا للمبادئ الواردة في القانون المدني والمتعلقة بالتقادم المكسب، وبالأخص المادة 827، فإن كل شخص يثبت حيازته لأرض مدة تفوق خمسة عشر سنة، يحق له أن يحصل على عقده شهرة طبقا للمرسوم رقم 83-352 المؤرخ في 21 ماي 1983، غير أنه على الرغم من أن هذا النص كان ضروريا لتمكين الأشخاص الذين مارسوا حيازة بكيفية مستمرة قانونية وهادئة من تسوية وضعيتهم، إلا أنه حول عن أهدافه، ويمكن أن نسجل على سبيل المثال:

1- أن عقود شهرة قد استعملت أحيانا من قبل الخواص للتهرب من الشكليات القانونية المتعلقة بنقل الملكية.

2- أن الموثقين قد حرروا أحيانا عقود شهرة على عقارات تقع بالمناطق التي شُرع بها في إنجاز عمليات المسح.

3- أن عقود شهرة انصبت على عقارات تابعة لأملاك الدولة الخاصة بالأخص على أراضي العرش، وقد صار ذلك ممكنا بفعل عدم اتخاذ موقف، لا من رئيس المجلس الشعبي البلدي ولا من المديرية الولائية للأملاك الوطنية أو بعدم الإدلاء بالملاحظات للموثقين خلال الأشهر الأربعة أو عندما يكون اعتراض مصالح الدومين غير مجد في غياب السند أو السجلات العقارية.

ومن جهة أخرى، فأمام استعجال وتعقد المسائل العقارية في عين المكان قرر المشرع الجزائري إنشاء لصالح الأشخاص الذي يثبتون حيازتهم على أراضي شهادة حيازة (المادة 39 من قانون التوجيه العقاري) وقد أتي المرسوم التنفيذي رقم 91-253 المؤرخ في 31 جويلية 1991 ليبرر كيفيات هذه الشهادة وتسليمها، وشهادة الحيازة التي ينظر إليها على أنها وسيلة مبسطة وسريعة تجد أساسها في كون الحالة الظاهرية على أرض تطابق الحالة الشرعية، مما يعني الاعتراف بالملكية لمن يمارس الحيازة وذلك ضمن الاحترام المطلق لمصالح الغير الذي يحق له أن يقدم احتجاجات شرعية على الأرض موضوع الحيازة.

وبهدف حماية مصالح الغير، قرر المشرع بعض الشروط لإصدار شهادة الحيازة وينبغي بالفعل أن يكون العقار موضوع طلب استلام شهادة الحيازة:



- ملكية "ملك" بمعنى أن شاغلي القطع التابعة للأملاك الوطنية لا يمكن لهم أن يطالبوا بأية تسوية؛

- ملكية غير موثقة تقع بمنطقة لم يتم بها المسح؛

- ينبغي على حائز العقار أن يثبت حيازة مستمرة غير منقطعة، هادئة وعلنية وبدون التباس.

تكون شهادة الحيازة المسلمة اسميا لصالح شخص أو مجموعة الشركاء على الشياع غي قالبة للتنازل.

ولا ينجر عن إصدارها تعديل في الوضعية القانونية للعقار ذلك أنه لا يمكن للمستفيد منها أن ينقل ملكية العقار الذي تنصب عليه للغير بمقابل أو بدونه، وتنقضي صلاحيتها سنة بعد وفاة صاحبها، إلا إذا عبر ذوو الحقوق في هذه المهلة عن إرادتهم في استخلاف صاحبها السابق.

تخول شهادة الحيازة لصاحبها حق:

- طلب رخصة بناء وتجزئة

- تأسيس رهن لصالح مؤسسات القرض ضمانا للقروض ذات المدى المتوسط والبعيد، بالأخص تمويل موسم فلاحي أو مشروع بناء

- الاعتداد بالتاريخ المدون في التصريح الشرفي المنصوص عليه في المادة 6 من المرسوم رقم 91-253 للاستفادة من التقادم المكسب.

يمكن للشركاء على الشياع في الشهادة الجماعية أن يطلبوا الخروج من حالة الشيوع بعد الحصول على رخصة التجزئة أو شهادة التجزئة حسب الحال.

تخضع هذه الشهادة إلى شكليات التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية.

ويمكن، بطبيعة الحال، أن نتساءل عن فائدة هذه الإجراءات غير أنه يمكن أن نتساءل خاصة على ازدواجية هذه الإجراءات التي يسهل كلاهما الاعتداء على ممتلكات الدولة، خاصة وأنها إجراءات مبسطة يمكن أن تستغل عيوبها على أوسع نطاق.