شروط العقــــــــد علماوي ابراهيم

نظرا لإختلاف العقود فان لكل عقد شروط يجب أن يستوفه و لقد ركزنا في موضوعنا هذا حول أهم العقود في القانون المدني الجزائري


شروط العقــــــــد الرســـــمي:
*1ا ن يحرر العقد الرسمي موظف او ضابط عمومي
او شخص مكلف بخدمة عامة حتى يكتسب العقد الرسمية يجب أن يحرره إما موثق أو موظف مؤهل
أ : المـــــوثق :
عرفته المادة 5 من قانون 88-27 كما يلي: يعد الموثق ضابط عمومي يتولى تحرير العقود التي يحدد القانون صيغتها الرسمية وكذا العقود التي يود الأطراف إعطاءها هذه الصبغة كما يتولى استلام أصول جميع العقود والوثائق للإيداع التي حدد لها القانون هذه الصبغة من الشروط الشكلية أن يكون الموثق معين بموسوم من السلطة العامة وان يكون محلفا أمام هيئة قضائية مشكلة تشكيلا صحيحا وان يكون قد أودع توقيعه بكتابة ضبط المحكمة وأخيرا يجب ان يكون ذا أهلية وفق إبرام العقد لأنه إذا فقد نتيجة علة أو جنون أو أي عارض وان يكون مختصا وسنتناول هذه الشروط من شروط العقد الرسمي.
ب : الموظفون المؤهلون لتحرير العقود الرسمية :
نصت المادة 64 من القانون الشهر العقاري الفقرة 5 على مايلي " يؤهل للتصديق على هوية الأطراف فضلا عن الموثقين أو الأشخاص المبينة في المادة 62فقرة 2 التي تنص على :
*الوزراء والولاة ورؤساء المجالس الشعبية البلدية بالنسبة للعقود التي يستلمونها من اجل التسجيلات التي يطلبونها وجميع العقود المتعلقة بها.
*قضاة النيابة العامة ومدير الوكالة القضائية للخزينة وموظفو مديريات الولاية للمصالح المالية الذين هم درجة مفتش رئيسيي ومحاسبو الخزينة وجميع المحاسبين العموميين " .
ويشار لزوما في تأشيرة شهادة الهوية الى موطن الموقع الذي يبلغ له الرفض عند الاقتضاء , فالضابط العمومي او الموظف معرفان في القانون ولكن الشخص القائم بالخدمة العامة المنصوص عليه في المادة المذكورة غير معروف
ج : الاطراف المساهمون في تحرير العقد :
ا- الزبائن :
لكي يكون العقد الرسمي صحيحا وسليما يجب ان يقدم الزبون معلومات صحيحة للضابط العمومي ويجب على الموثق ان يقدم الزبون معلومات صحيحة للضابط العمومي ويجب على الموثق ان يستعمل اساليب لبقة لاكتشاف صحة المعلومات المقدمة من الزبون ويجب عليه القيام باحثا فيي ارشيف الدومين والمحافظة العقارية اذا كان طلب الزبون متعلق بعقار او حقوق عقارية .
ولذلك يجب التنفس عن صحة المعلومات وادى ذلك الى عدم حجية العقد الرسمي غير ان مسؤولية ذلك ترجع الى الزبون لذلك على الموثق تنبيهه الي خطورة ذلك .
2 – كتاب التوثــيق :
يساهم كتاب التوثيق في تحرير العقود الرسمية بصفة اساسية لذا وجب على الموثق تدريب مساعدين على الطريقة المثلى في تحرير العقود وتنبيههم لعدم ارتكاب الاخطاء بسيطة او جسيمة وعلى الموثق مراقبتهم ومراقبة جميع الاجراءات في تحرير العقد بنفسه وتسوية الاخطاء وتصحيحها قبل امضاء العقد من طرف الشهود والاطراف والموثق
ج-الشــــهود:
يحضرون مجلس العقد ويستمعون الى شروط العقد وتكمن اهمية الشهود في العقود الاحتفالية المشار اليها في المادة 324 مكرر 3 وتحرير هذه العقود دون شهود يترتب عليه مكان مطلق وليس نسبي .والقانون المدني او قانون التوثيق لم يتطرقا اليه الشهود او شروطهما لذلك نرجع الى الشريعة الاسلامية باعتبارها المصدر الثاني للعقود والعقود الاحتفالية حسب العرف هي : الهبة والرجوع فيها الوصية والرجوع فيها و الحبس او الوقف والرجوع فيه وأيضا الزواج فيجب أن ينعقد بحضور الشهود
2* مراعاة تحرير العقد وفقا لما أوجب القانون في شكل موضوع
حيث ان المشرع أوجب عدة شروط شكلية يجب على الموثق مراعاتها ويجب عليه مثلا تكييف طلبات الزبائن وتقدير مدى انسجامها مع القوانين السارية المفعول عن طريق البحث والفحص للوثائق المقدمة بالتاكيد من أهلية الزبائن وعوارضها وتحليل وتركيب المعلومات حسب شكليات وتقنيات التحرير وتصحيح الأخطاء. زمن الشروط الشكلي و أيضا إمضاء العقد من الإطراف والشهود والموثق في مجلس واحد . .
وفي بعض العقود أيضا يجب تحت طائلة تحرير البطلان تحرير العقود التي تتضمن نقل الملكية العقار او حقوق عقارية في شكل رسمي ويجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد حسب المادة 324 مكرر 1. كما ان المادة 71/2 من القانون المدني تنص على انه اذا اشترط القانون لإنهاء العقد استيفاء شكل معين فهذا الشكل أيضا يطبق أيضا على الإيقاف المتضمن الوعد بالتعاقد .... وهذه كلها تعتبر شروط يجب على الموثق احترامها سواء الشكلية او الموضوعية المتضمنة موضوع العقد ردة على هذه العقود
شروط انعقاد عقد البيع في القانون المدني
يشترط لانعقاد البيع أن يصدر إيجاب من البائع أو المشتري و قبول من الآخر ، وفقاً للقواعد العامة في انعقاد العقد , و يجب أن يتطابق الإيجاب و القبول على عناصر البيع .
ــ تطابق الإيجاب والقبول :
يشترط لانعقاد البيع أن يتطابق الإيجاب و القبول .
و يجب أن يتم تطابق الإيجاب و القبول على العناصر الأساسية لعقد البيع .
و لا يشترط أي شكل خاص لانعقاد عقد البيع , و بالتالي فإنه يثبت وفقاً للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية .
أولاً ـــ التطابق على العناصر الأساسية لعقد البيع :
يجب أن يتطابق الإيجاب و القبول في عقد البيع على العناصر الأساسية لهذا العقد , و يُعد من العناصر الأساسية لعقد البيع طبيعة العقد أي البيع ، و الثمن , و المبيع .
1 ـ طبيعة العقد ( البيع ) :
يجب أن يتفق البائع و المشتري على طبيعة العقد , بحيث تتلاقى إرادتاهما في إيجاب و قبول على حصول البيع .
فإذا اتجهت إرادة متعاقد إلى البيع بينما اتجهت إرادة المتعاقد الآخر إلى عقد آخر فالعقد لا ينعقد , حتى و لو سّمى المتعاقدان هذا العقد بيعاً .
فلو قال مالك شقة سكنية لآخر خذ هذه الشقة و أعطني مليون ليرة و قصد أن يرهنها بهذا المبلغ ، و قبل هذا الآخر الإيجاب معتقداً أن مالك الشقة يبيعها لا يرهنها ، فلا يتطابق الإيجاب و القبول لا على البيع و لا على الرهن ، و لا يوجد بالتالي لا بيع و لا رهن .
2 ـ الثمن :
لا يكفي أن يتفق البائع و المشتري على طبيعة العقد و هي البيع ، بل لا بد من أن يتفقا أيضاً على الثمن .
فلو طالب البائع في الشقة السكنية مليون ليرة ، و لم يدفع المشتري إلا 900 ألف ليرة ، فلا يتطابق الإيجاب و القبول ، ولا ينعقد البيع , لأن البائع و المشتري لم يتفقا على الثمن .
3 ـ المبيع :
يجب أن يتفق البائع و المشتري على المبيع بالإضافة إلى اتفاقهما على طبيعة العقد و الثمن .
فلو عرض شخص على آخر أن يبيعه شقته السكنية الموجودة في دمشق ، فقبل هذا شراء
شقته السكنية الموجودة في حلب ، فلا يتطابق الإيجاب و القبول ، و لا يتم عقد البيع ، لأن البائع و المشتري لم يتفقا على المبيع .

ثانياً ـ شكل عقد البيع :
ينعقد عقد البيع إذا صدر إيجاب من البائع أو المشــــتري و قبول من الآخر ، وفقاً للقواعد العامة في انعقاد العقد ، و تطابق الإيجاب و القبول علــى طبيعة العقد ، أي البيع و المبيع و الثمن .
و لا يشترط أكثر من ذلك ، لأن عقد البيع عقد رضائي لا شكلي , شأنه شأن كل عقود التراضي ، فلا يشترط لانعقاده شكل خاص ، فلا يحتاج إلى ورقة رســــمية , و لا إلى ورقة عرفية .
غير أن رضائية عقد البيع ليست خاصية مطلقة له , فقد يتطلب القانون شكلاً معيناً لأنواع خاصة من البيوع , فلا تنعقد البيوع الجبرية مثلاً إلا عن طريق القضاء بعد أن يلقى الحجز على الأموال المقرر بيعها ، و لا تُعد هذه البيوع صحيحة إلا بعد إتباع إجراءات معينة ، من الواجب القيام بها تحت طائلة البطلان ( كإعداد قائمة شروط عقد البيع و الإخطار بالبيع و النشر في الصحف ... ) .
و يحتاج بيع مال القاصر إلى إذن من السلطات القضائية .
و يحتاج بين الشقق على الهيكل العظمي الذي نظمه القانون 14 لعام 1974 المتعلق بإعمار العرصات إلى تسجيل في السجل المؤقت إذا كان العقار في مناطق داخلة في التنظيم , تحت طائلة البطلان المطلق .
و قد يتفق البائع و المشتري على شكل معين لعقد البيع ، فقد يتفقان على أن يكتب بالبيع ورقة رسمية أو ورقة عرفية , و يقصدان باتفاقهما مجرد وعد بالبيع على أن لا يتم عقد البيع إلا عند كتابة الورقة الرسمية أو الورقة العرفية , فلا ينعقد عقد البيع في هذه الحالة إلا باستيفاء الشكلية ، و لا يكفي مجرد الرضا لانعقاده .
ثالثاً ـ إثبات عقد البيع :
يثبت عقد البيع وفقاً للقواعد العامة في إثبات التصرفات القانونية , و تُعد قيمة البيع بمقدار الثمن .
و بناءً على ذلك إذا زاد الثمن على خمسمائة ليرة سورية , أو كان غير محدد القيمة ، فلا بد لإثباته من الكتابة , أو ما يقوم مقامهما ، كالحكم النهائي القاضي بتثبيت عقد البيع .
و إذا كان الثمن خمسمائة ليرة سورية أو أقل منها , أو زاد عنها و كان عقد البيع تجارياً ، فيجوز إثباته بالشهادة .
شروط الانعقاد

1- وجود ارادة : تخضع للقواعد العامة المنشأة للعقد ولا تخضع لشكل معين بل يكفي اتخاذ موقف من أطرفه لا يدع أي شك في دلالته على مقصود صاحبه ويجوز أن يكون التعبير على الإرادة ضمنيا وذلك في حالة تجديد عقد الإيجار كالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار.

2- تطابق الإيجاب بالقابول : يخضع كذلك للقواعد العامة لانعقاد العقد إذ يشترط لانعقاد عقد الإيجار أن يصدر إيجاب من احدهما وقابول مطابق من الأخر للإيجاب ويجدر بالإشارة إلى أن الإيجاب والقابول في عقد الإيجار يقع على أربع عناصر هي:

-ماهية العقد

-الشيء المؤجر

-مدة الإيجار

-سعر الإيجار

3- طرفا عقد الإيجار: من المعلوم أن طرفا عقد الإيجار هما المؤجر والمستأجر و سنبين الآن من له حق الإيجار ومن له حق الاستئجار

أ- من له حق الإيجار: يملك حق الإيجار من له الصفات الآتية

*من له حق ملكية الشيء

*من له حق الانتفاع: يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد الإيجار إلا أن هذا الحق مؤقت وليس دائم كحق الملكية وعليه فان مدة الإيجار يجب أن لا تتجاوز مدة الانتفاع وهذا ما أكدته المادة 469 من ق.م.ج. التي نصت على أن الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة ينقضي بانقضاء هذا الحق على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه والإخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.

*من له حق إدارة الشيء: يمكن لمن له هذا الحق أن يبرم عقد إيجار لمدة لا تفوق ثلاث سنوات ويمكن أن تتمدد هذه المدة بترخيص من القاضي وهذا حسب المادة 468 من ق.م.ج.

*من له صفة الولي على القاصر المالك للشيء : تنص المادة 88 من قانون الأسرة الجزائري على أن الولي يتصرف في أموال القاصر تصرف الرجل الحريص وعليه أن يستأذن القاضي قبل القيام بأي

تصرف ومن بين هذه التصرفات إيجار عقارات القاصر لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات.

*من له حق شخصي يتمتع به بموجب عقد إيجار: تنص المادة 505 من ق.م.ج على انه يمكن للمستأجر أن يؤجر بدوره العين المؤجرة إيجارا فرعيا وهذا الإيجار يعتبر بدوره مظهرا من مظاهر حق الانتفاع ويشترط في ممارسة هذا الحق الموافقة الصريحة للمؤجر الأصلي.

*بالإضافة إلى هذا يمكن أن يؤجر الشيء من طرف أشخاص لا يتمتعون بحق شخصي أو عيني مثل المسير, الوكيل , الحارس القضائي و اللذين يتمتعون بمقتضى الاتفاق أو القانون بصلاحية إبرام عقد الإيجار .

ب-من له حق الاستئجار: لم يفرق المشرع الجزائري بين الأشخاص الطبيعيين و المعنويين في قدرتهم على الاستفادة من حق الإيجار فضلا عن هذا فان كل شخص طبيعيا كان أم معنوي يستطيع أن يدفع ثمن الإيجار فيحق له حق الاستئجار متى توافرت الأهلية الوجبة لذلك.

الفرع الثاني: شروط الصـــــحة

1- توافر الأهلية: يخضع الإيجار للقواعد العامة في الأهلية إذ يشترط في انعقاده واكتماله أهلية طرفي العقد وذلك بإتمام 19 سنة كاملة. فإذا كان أحد الطرفين عديم التمييز أي أقل من 13 سنة أو من في حكمه كالمعتوه والمجنون كان العقد باطلا بطلانا مطلق. وأما إذا كان أحد الطرفين مميزا وهو من أكمل 13 سنة كاملة أو من كان في حكمه كالسفيه وذا الغفلة فان العقد يكون موقوفا على إيجازة الولي أو الوصي في الحدود التي يجوز فيها لهما التصرف أو إجازة القاصر بعد اكتمال أهليته وذلك لأن الإيجار من بين التصرفات الدائرة بين النفع والضرر. ولكن هل يجوز للولي أو الوصي إيجار شيء مملوك لعديم الأهلية أو ناقصها أو للمحجور عليه؟

يجب أن نشير إلى أنه إذا كانت أعماله من أعمال الإدارة، فيجوز له ذلك بشرط أن لا تتجاوز مدة الإيجار 3 سنوات حسب المــادة (م.468 ق.م.) إلا أن هذه القاعدة يمكن أن لا تطبق وبالتالي يجوز تجاوز المدة إذا كان النص القانوني ينص على خلاف ذلك.


almaoui.1991@gmail.com‏